Bau‐ und Immobilienrecht
Newsletter Ausgabe Nr. 1 2016

Sehr geehrte Damen und Herren,

der erste Redeker‐Newsletter 2016 informiert Sie über eine neue Entscheidung des BGH zum Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln nach Ende der Gewährleistung und die Voraussetzungen für eine Bindung des Architekten an seine Schlussrechnung.
Spätentschlossene möchten wir an unsere Veranstaltung zum Entwurf eines Bauvertragsrechts am 28. Januar 2016 erinnern. Es sind nur noch wenige Plätze frei.

Ihr
Team Baurecht

Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechts wegen Werkmangel nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche

Der Auftraggeber kann wegen eines Mangels der Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Auftragnehmer auch nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche geltend machen, wenn der Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte.

BGH, Urt. v. 05.11.2015 – VII ZR 144/14

Ein Auftraggeber beauftragt 2008 den Auftragnehmer mit Rohbauarbeiten. Die Abnahme dieser Leistungen wird am 16.10.2008 (unter Vorbehalt zahlreicher Mängel) erklärt. Der AN verlangt restlichen Werklohn in Höhe von ca. 190.000,00 €. Der AG verteidigt sich u. a. mit der Aufrechnung von Ersatzvornahmekosten und verweigert im Übrigen unter Hinweis auf die vorliegenden Mängel eine Zahlung. Der Prozess zieht sich über zwei Instanzen jahrelang hin. Erstmals in der Berufungsinstanz am 11.11.2013 und damit nach Ablauf der fünfjährigen Mängelverjährungsfrist (16.10.2013) rügt der AG den Mangel „Wölbung des Pflasters“ und beruft sich auch insoweit auf ein Leistungsverweigerungsrecht. Nach Auffassung des OLG Düsseldorf könne der AG jedoch wegen dieses jetzt erstmals gerügten Mangels kein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen, da die Ansprüche des AG insoweit verjährt seien.

Der BGH hebt diese Entscheidung auf. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes kann ein AG wegen eines Baumangels ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem AN auch nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche gemäß § 215 BGB geltend machen, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte. Nach Auffassung des BGH ist es nicht erforderlich, dass der AG bereits vor Eintritt der Verjährung seiner Mängelansprüche das Leistungsverweigerungsrecht tatsächlich geltend gemacht hat. Begründet wird dies mit der Regelung in § 215 BGB:

„Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.“

Damit ist diese bislang vom BGH nicht entschiedene Frage zu § 215 BGB geklärt: Ein AG ist berechtigt, ein Leistungsverweigerungsrecht auch dann geltend zu machen, wenn zum Zeitpunkt der Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts die zugrundeliegenden Mängelansprüche verjährt sind, der relevante Mangel jedoch bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist (tatsächlich) in Erscheinung getreten ist und somit ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht bereits in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte. Es kommt nicht darauf an, ob der AG das Leistungsverweigerungsrecht tatsächlich in nicht verjährter Zeit geltend gemacht hat.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau‐ und Architektenrecht Prof. Thomas Thierau

Bindung des Architekten an seine Schlussrechnung erfordert „Maßnahmen“ des Auftraggebers im Vertrauen auf den Bestand

  1. An eine Schlussrechnung ist der Architekt gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann.
  2. Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber in schutzwürdiger Weise auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet.
  3. Allein der Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Geltendmachung eines weitergehenden Honorars auf der Grundlage der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure macht die Zahlung eines Differenzbetrages zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure nicht unzumutbar.

BGH, Urteil vom 19.11.2015 – VII ZR 151/13

Der BGH hatte wieder einmal Gelegenheit, sich mit der Bindungswirkung der Architektenschlussrechnung zu beschäftigen und seine Rechtsprechung (BGH, NZBau 2009, 33; NZBau 2010, 443) zu festigen. Der Beklagte beauftragte den Kläger mit Architektenleistungen für ein Einfamilienhaus. Es wurde ein Pauschalhonorar vereinbart, welches – was für die Zwecke der Revision zu unterstellen war – die Mindestsätze der HOAI unterschritt. Der Beklagte zahlte die in Abschlagsrechnungen geforderte vertragliche Pauschalsumme. Der Kläger quittierte den Erhalt des „Restbetrag von der Abschlussrechnung“. Er forderte jedoch ein Jahr später eine nach Mindestsätzen der HOAI berechnete Mehrvergütung. Das Berufungsgericht wies die Klage ab, weil der Kläger an seine erste Rechnung gebunden sei.

Die Revision des Klägers war erfolgreich. Der Kläger hat einen Anspruch auf das sich aus der HOAI ergebende Honorar. Das gilt obwohl die als Abschlagsrechnung bezeichnete Rechnung eine Schlussrechnung ist, weil das vereinbarte Pauschalhonorar vollständig, endgültig und damit abschließend abgerechnet wurde und die Zahlungsquittung "Restbetrag von der Abschlussrechnung für Architekt‐Honorar" erkennen lässt, dass beide Parteien dies so verstanden haben. In einer solchen Schlussrechnung liegt grundsätzlich kein Verzicht auf die weitergehende Forderung. Dies gilt auch dann, wenn der Architekt das ihm nach der HOAI preisrechtlich zustehende höhere Honorar nachfordert.

Ein Architekt ist nur dann an eine Schlussrechnung gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann.

Das Berufungsgericht war insoweit der Meinung, eine tatsächliche Disposition im Vertrauen auf die Endgültigkeit der Honorarabrechnung sei keine zwingende Voraussetzung der Bindungswirkung, sondern nur ein Kriterium im Rahmen der Interessensabwägung. Die Unzumutbarkeit weiterer Zahlungen könne sich auch aus anderen Umständen ergeben. Jedenfalls nach Ablauf eines Jahres seit vollständiger Bezahlung der Schlussrechnung und nach Erteilung einer Zahlungsquittung sei davon auszugehen, dass der Beklagte sich auf den abschließenden Charakter seiner Zahlung eingerichtet habe.

Der BGH stellt demgegenüber nachdrücklich den aktiven Charakter des „Einrichtens“ in den Vordergrund. Ein bloß passiv bleibendes Vertrauen genügt dem BGH nicht. Der Auftraggeber eines Architekten muss sich durch vorgenommene oder unterlassene Maßnahmen – ein Handeln, dies wird meist eine Vermögensverfügung sein – darauf eingerichtet haben, dass weitere Forderungen nicht erhoben werden. Allein die Zahlung auf die Schlussrechnung stellt keine solche Maßnahme dar. Es gibt keine allgemeine Lebenserfahrung, dass ein Auftraggeber sich allein durch einen bestimmten Zeitablauf darauf einrichtet, nichts mehr zu zahlen. Der Zeitablauf – dies entspricht allgemeinen Grundsätzen der Verwirkung – ist eine notwendige Voraussetzung, um überhaupt nach Treu und Glauben eine Verwirkung in Betracht ziehen zu können.

Auch die sodann abschließend zu prüfende Unzumutbarkeit weiterer Zahlungen kann nicht allein mit dem Zeitablauf begründet werden. Gerade die zusätzliche Belastung durch eine Nachforderung muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar sein, weil sie eine besondere Härte bedeutet. Allein der Zeitraum zwischen Stellung und Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Forderung des weitergehenden Honorars macht die Zahlung nach Mindestsätzen nicht unzumutbar. Auch hier ist zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Auftraggeber im Hinblick auf ein schützenswertes Vertrauen vorgenommen oder unterlassen hat.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau‐ und Architektenrecht Bartholomäus Aengenvoort