Bau‐ und Immobilienrecht
Newsletter Ausgabe Nr. 2 2015

Sehr geehrte Damen und Herren,

dieser Redeker‐Newsletter informiert Sie u. a. über die maßgebliche HOAI‐Fassung bei stufenweiser Beauftragung und der Bewertung des Zuschlagskriteriums „Bewertung des Teams“.

Intertemporale Anwendbarkeit der HOAI bei stufenweiser Beauftragung

Bei einer stufenweisen Beauftragung bestimmt der Abrufzeitpunkt die anzuwendende Fassung der HOAI.

BGH, Urteil vom 18.12.2014 – VII ZR 350/13

Ein Architekt wird im Mai 2009 mit den Leistungsphasen 1 bis 4 („Stufe I“) und optional mit den Leistungsphasen 5 bis 8 („Stufe II“) für die Objektplanung nach § 15 HOAI (1996) beauftragt. Der Abruf der „Stufe II“ erfolgt jedoch erst nach Inkrafttreten der HOAI 2009. Der Architekt macht geltend, dass für die erst nach Inkrafttreten der HOAI 2009 abgerufenen Planungsleistungen die Regelungen der (neuen) HOAI 2009 zur Anwendung gelangen.

Der Architekt siegt in allen drei Instanzen. Der (Stufen‑)Vertrag sei dahin auszulegen, dass hinsichtlich der „Stufe II“ ein befristet bindendes Angebot des Architekten vorliege, dessen Annahme erst zu einem späteren Zeitpunkt sich der Auftraggeber nach seiner freien Entscheidung vorbehalten habe. § 55 HOAI 2009 (Übergangsregelung) stelle darauf ab, zu welchem Zeitpunkt die zu erbringenden Leistungen vertraglich vereinbart würden. Es komme daher allein auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Beauftragung der Leistungen und nicht auf den Zeitpunkt einer vorab getroffenen Honorarvereinbarung für erst später zu beauftragende Leistungen an. Der Zeitpunkt des Ausgangsvertrags spiele daher insoweit keine Rolle. Entscheidend sei ausschließlich der Zeitpunkt, zu dem der Vertrag über die weiteren Leistungen tatsächlich abgeschlossen werde.

Es ist davon auszugehen, dass dieses Ergebnis wegen der fast wortgleichen Übergangsregelung in § 57 HOAI (2013) auch für aktuelle Verträge gilt, bei denen der Vertrag z. B im Jahr 2012 geschlossen, jedoch Einzelleistungen erst nach Juli 2013 „abgerufen“ und damit verbindlich beauftragt worden sind. Ob diese Entscheidung in jedem Fall zu der von einem Planer erhofften Honorarerhöhung führt, ist damit jedoch noch nicht garantiert: Der Architekt muss vielmehr darlegen, dass die ursprünglich getroffene Honorarvereinbarung aus dem Ausgangsvertrag für die dort vereinbarten Grundleistungen unter Berücksichtigung der in der HOAI 2013 inhaltlich geänderten Leistungsbilder der Mindestsatzkontrolle anhand der neuen HOAI (2013) nicht standhält. Dieser Nachweis kann im Einzelfall anhand der hohen Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schwierig sein.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau‐ und Architektenrecht Prof. Thomas Thierau

Zulässigkeit des Zuschlagskriteriums „Bewertung des Teams“ (zumindest) bei intellektuellen Dienstleistungen

Bei der Vergabe eines Auftrags über Dienstleistungen mit intellektuellem Charakter im Bereich der Fortbildung und Beratung läuft es Art. 53 Abs. 1 lit. a) der Richtlinie 2004/18/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.03.2004 über die Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge, Lieferaufträge und Dienstleistungsaufträge nicht zuwider, dass durch den öffentlichen Auftraggeber ein Kriterium aufgestellt wird, nach dem die Qualität des von den Bietern für die Ausführung dieses Auftrags konkret vorgeschlagenen Teams unter Berücksichtigung der Zusammensetzung des jeweiligen Teams sowie der Erfahrung und des beruflichen Werdegangs der betroffenen Personen bewertet wird.

EuGH, Urteil v. 26.03.2015, Rs. C‐601/13

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall wurden europaweit Fortbildungs‐ und Beratungsdienstleistungen ausgeschrieben, und zwar u. a. mit einem Zuschlagskriterium „Bewertung des Teams“. Die Zulässigkeit eines solchen Zuschlagskriteriums wurde von einem unterlegenen Bieter angefochten. Im Ergebnis indes ohne Erfolg.

Der EuGH erachtet das Zuschlagskriterium für zulässig. Dabei stellt er heraus, dass dies nicht im Widerspruch zu seinem früheren Urteil in der Rechtssache „Lianakis“ (vgl. EuGH, Urteil v. 24.01.2008, Rs. C‐532/06) stehe. Denn das Urteil habe die Zuschlagswertung von Personal und Erfahrung der Bieter lediglich im Allgemeinen verworfen und nicht – wie vorliegend – die des auftragsausführenden Teams. Art. 53 Abs. 1 der Richtlinie 2004/18/EG stehe Letzterem nicht entgegen. Weiter betont der EuGH den großen Ermessensspielraum des öffentlichen Auftraggebers bei der Auswahl der Zuschlagskriterien, der – im Wesentlichen – nur durch Willkür und dadurch begrenzt werde, dass die Zuschlagskriterien mit dem Auftragsgegenstand zusammenhängen müssen. Diese Grenzen seien vorliegend gewahrt, da die Qualität der Ausführung eines öffentlichen Auftrags maßgeblich von der beruflichen Qualifikation der mit der Ausführung beauftragten Personen abhängig sein könne, die sich aus ihrer beruflichen Erfahrung und ihrer Ausbildung zusammensetzt. Dies gelte insbesondere, wenn die Dienstleistung einen intellektuellen Charakter aufweise. Wenn ein solcher Auftrag von einem Team ausgeführt werden müsse, seien die Befähigung und die Erfahrung dieser Personen für die Bewertung der beruflichen Qualität dieses Teams ausschlaggebend.

Die Entscheidung des EuGH betrifft die viel diskutierte Frage, ob und wenn ja, inwieweit eine Vermischung von Eignungs‐ und Zuschlagskriterien zulässig ist bzw. ob und wenn ja, inwieweit graduelle Eignungsunterschiede als Zuschlagskriterien herangezogen werden können. Insoweit ging die bisherige herrschende Ansicht in der nationalen Rechtsprechung von einem strikten Vermischungsverbot aus (vgl. insb. BGH, Urteil v. 15.04.2008, X ZR 129/06; BGH, Urteil vom 16.10.2001, X ZR 100/99; BGH, Urteil vom 08.09.1998, X ZR 109/96). Verwiesen wurde hierbei auch auf die Rechtsprechung des EuGH, wonach eine Referenzliste kein Zuschlagskriterium, sondern ein Eignungsnachweis sei (vgl. EuGH, Urteil v. 19.06.2003, Rs. C‐315/01 – „GAT“), und als Zuschlagskriterien Kriterien ausgeschlossen seien, die nicht der Ermittlung des wirtschaftlich günstigsten Angebots dienen, sondern im Wesentlichen mit der Beurteilung der fachlichen Eignung der Bieter für die Ausführung des betreffenden Auftrags zusammenhängen (vgl. EuGH, Urteil v. 24.01.2008, Rs. C‐532/06 – „Lianakis“). Lediglich das OLG Düsseldorf wies bereits im Jahre 2008 darauf hin, dass Art. 53 Abs. 1 lit. a) der Richtlinie 2004/18/EG – ebenso wie die nationalen Verdingungsordnungen – bei einer an der Wirtschaftlichkeit ausgerichteten Angebotswertung Abstufungen nach dem Grad der unternehmensindividuellen Eignung zulassen, und es einem anzuerkennenden Bedürfnis entsprechen könne, den Auftrag nicht schon einem im Rahmen der Eignungsprüfung ermittelten, generell geeigneten Bieter zu erteilen, sondern mit Rücksicht auf die besonderen Anforderungen, die die Ausführung stellt, nur einem besonders erfahrenen, fachkundigen und/oder zuverlässigen Auftragnehmer (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 05.05.2008, VII‐Verg 5/08).

Aktuell bedarf es in der Streitfrage einer differenzierten Betrachtung. Dies zum einen schon allein mit Blick auf § 4 Abs. 2 Sätze 2 ff. VgV sowie die neue Richtlinie 2014/24/EU über die öffentliche Auftragsvergabe und zur Aufhebung der Richtlinie 2004/18/EG, deren Art. 67 Abs. 2 lit. b) als Zuschlagskriterium die „Organisation, Qualifikation und Erfahrung des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals, wenn die Qualität des eingesetzten Personals erheblichen Einfluss auf das Niveau der Auftragsausführung haben kann“ vorsieht. Zum anderen aber gerade auch in Anbetracht der neuen EuGH‐Rechtsprechung, die auf der Basis des bisher geltenden Rechts eine Brücke zu dieser Neuregelung schlägt.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Dr. Matthias Ganske

Mindestschallschutz des Baujahrs reicht bei Renovierung in der WEG

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 14).

BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 73/14

Der BGH hatte sich mit einem in Renovierungsfällen häufigen Sachverhalt zu befassen: In einem Gebäude von Anfang der 70er Jahre erwarben die Beklagten das über der Wohnung der Kläger liegende Appartement im Jahr 2006. Sie ließen den Teppichboden entfernen und Parkett einbauen. Der Trittschallschutz hält die bei Ersterrichtung geltenden Grenzwerte ein. Die Kläger beanstanden aber eine Erhöhung des Trittschalls und begehrten die Wiederherstellung eines Teppichbelags.

Wird ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei – wie hier – nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen, richtet sich der einzuhaltende Schallschutz ohne strengere Vorgabe der Gemeinschaftsordnung nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 (BGH V ZR 195/11).

In seinem früheren Urteil vom 1. Juni 2012 BGH (V ZR 195/11) hatte der Senat zwar eine Erhöhung des Schallschutzniveaus gegenüber der maßgeblichen Ausgabe der DIN 4109 aufgrund des Gepräges der Wohnanlage für möglich gehalten, die sich etwa aus der bei der Errichtung vorhandenen Ausstattung oder dem Wohnumfeld ergeben könne. Dies verwarf der BGH nun.

Dass in der Wohnung über einen langen Zeitraum ein Teppichboden mit einem höheren Schallschutz verlegt war und auch die ursprüngliche Baubeschreibung den Teppichboden vorsah, hat für den künftig einzuhaltenden Schallschutz keine Bedeutung. Einen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes gibt es nicht. Im Ausgangspunkt ging es hier bei dem einzuhaltenden Schallschutzniveau ausschließlich um die Gestaltung des Sondereigentums. Der Bodenbelag steht gemäß § 13 Abs. 1 WEG im Belieben des Sondereigentümers, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts Gegenteiliges vorsieht. Der Schallschutz muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden.

Das Kriterium des Gepräges erzeugt Rechtsunsicherheit. Ob etwa eine besondere Ausstattung alle Wohnungen gleichermaßen erfassen muss, ist unklar. Die Baubeschreibung entfaltet schon keine Wirkung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern betrifft deren Vertragsverhältnis zu dem Bauträger. Späteren Erwerbern ist sie in aller Regel unbekannt. Der Bodenbelag prägt auch nicht die Gesamtanlage dauerhaft. Das Wohnumfeld kann sich im Laufe der Jahre verändern und besagt nichts über die Ausstattung noch über die Bauausführung.

Die Sicherheit eines erhöhten Standards bietet also nur eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung.

Miet‐ und werkvertraglich besagt die Rechtsprechung im Übrigen seit längerem, dass sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, ein Neubaustandard nur dann zu erwarten ist, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (BGH VII ZR 257/03; VIII ZR 287/12; VIII ZR 355/03; VIII ZR 131/08).

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau‐ und Architektenrecht Bartholomäus Aengenvoort