Bau‐ und Immobilienrecht
Newsletter Ausgabe Nr. 4 2015

Sehr geehrte Damen und Herren,

dieser Redeker‐Newsletter informiert Sie u. a. über den Entwurf für ein neues Bauvertragsrecht, zur Durchgriffsfälligkeit in Nachunternehmerketten, zur Europarechtswidrigkeit der HOAI und zu EU‐Baunormen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr
Team Baurecht

Neues Bauvertragsrecht – Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts

Im Anschluss an Vorschläge des Deutschen Baugerichtstages hat sich eine Arbeitsgruppe externer Experten zwischen 2010 und 2013 im Bundesministerium der Justiz mit einer Reform des gesetzlichen Bauvertragsrechts befasst. Bislang sind bekanntlich in §§ 631 ff. BGB nur einzelne gesetzliche Bestimmungen unmittelbar auf Bau‐ und Planungsverträge zugeschnitten. Wesentliche Fragen des Bauvertrags‐ und Planungsrechts sind bislang gesetzlich nicht geregelt, sondern der freien Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen. Aufgrund der Diskussionen im Arbeitskreis hat sich nun das Bundesministerium der Justiz entschlossen, den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zugleich auch zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung vorzulegen. Der Referentenentwurf aus September 2015 (RefE_Reform‐Bauvertragsrecht. pdf) greift sowohl die Vorschläge des Deutschen Baugerichtstages wie auch die Reformvorschläge aus dem Abschlussbericht des BMJ‐Arbeitskreises auf. In das Bürgerliche Gesetzbuch sollen nunmehr spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag sowie den Architektenvertrag und den Ingenieurvertrag eingefügt werden:

  • Dem auf längere Dauer angelegten Bauvertrag soll insbesondere durch folgende Regelungen gesetzlich Rechnung getragen werden: Einführung eines Anordnungsrechts des Bestellers einschließlich Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr‐ oder Minderleistungen, Änderung und Ergänzung der Regelungen zur Abnahme sowie die Normierung einer Kündigung aus wichtigem Grund.
  • Speziell für Bauverträge von Verbrauchern sollen darüber hinaus Regelungen zur Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers, zur Pflicht der Parteien, eine verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit zu treffen, zum Recht des Verbrauchers zum Widerruf des Vertrages und zur Einführung einer Obergrenze für Abschlagszahlungen eingeführt werden.
  • Mit Blick auf ihre Besonderheiten werden zudem spezielle Sonderregelungen für Architekten‐ und Ingenieurverträge vorgeschlagen. Hervorzuheben ist dabei insbesondere die künftig vorgesehene Gliederung des Architektenvertrages, wonach mit zwischenzeitlicher Möglichkeit der Vertragsauflösung zwischen einer eher dienstvertraglichen Konzeptionsphase und einer eher werkvertraglich ausgestalteten Abwicklungs‐ und Erfüllungsphase differenziert werden soll.
  • Mit dem Reformvorhaben sollen zugleich auch Änderungen der kaufrechtlichen Mängelhaftung erfolgen, die sich aus der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes ergeben (EuGH, Urteil vom 16.6.2011 – C 65/09 und C 87/09). Zur Verbesserung der Rechtssicherheit von Werkunternehmern, die mangelhaftes Baumaterial gekauft und im Rahmen eines Werk‐/Bauvertrages verbaut haben, sollen die kaufrechtlichen Regressregelungen gestärkt und auch für Verträge zwischen Unternehmern gelten.

Der Referentenentwurf wird nunmehr sicherlich zu einer breiten Diskussion über die vorgeschlagenen gesetzlichen Regelungen führen. Allen an Bau‐ und Planungsverträgen Beteiligten ist zu empfehlen, sich frühzeitig mit den Vorstellungen des Bundesministeriums der Justiz vertraut zu machen. Auch wenn sicherlich das Gesetzesvorhaben nicht 1:1 zur Umsetzung gelangt, kann doch nach den jahrelangen Vorarbeiten erfreulicherweise davon ausgegangen werden, dass künftig zentrale und für Bau‐ und Planungsverträge relevante Kernregelungen in das BGB Eingang finden werden.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau‐ und Architektenrecht Prof. Dr. Burkhard Messerschmidt

Durchgriffsfälligkeit in der Leistungskette (auch) bei wesentlichen Mängeln

Die Vergütung des Nachunternehmers für ein Werk, das der Hauptunternehmer dem Auftraggeber versprochen hat, wird spätestens fällig, soweit der Auftraggeber das Werk des Hauptunternehmers abgenommen hat. Dies gilt auch im VOB‐Vertrag und unabhängig von einer (fehlenden) Abnahmefähigkeit aufgrund wesentlicher Mängel.

OLG Celle, Urteil vom 28.05.2014 – 14 U 171/13; BGH Beschl. vom 21.05.2015 – VII ZR 151/14 (NZB zurückgewiesen)

Der Nachunternehmer (NU) klagt gegen den Hauptunternehmer (HU) auf Werklohn für Fassadendämmarbeiten. Der Hauptunternehmer lehnt die Abnahme wegen wesentlicher Mängel ab und wendet fehlende Fälligkeit ein. Die Gebäude wurden von den Auftraggebern (AG) des HU bezogen und beanstandungslos genutzt.

Das OLG verneint (entgegen der Vorinstanz) eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme der AG im Verhältnis zwischen HU und NU. Allerdings geht der Senat von einer Durchgriffsfälligkeit nach § 641 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus. Danach genügt die (konkludente) Abnahme der AG im Verhältnis zum HU, um den Vergütungsanspruch des NU fällig zu machen. § 641 Abs. 2 BGB gilt mangels entgegenstehender Regelungen ohne Einschränkungen auch im VOB‐Vertrag. Auf eine Abnahmefähigkeit des Werkes kommt es bei § 641 Abs. 2 BGB nicht an, d. h. Fälligkeit tritt auch bei Vorliegen von wesentlichen Mängeln ein. Der HU ist insoweit auf die Geltendmachung seines Leistungsverweigerungsrechts aus § 641 Abs. 3 BGB (Mangelbeseitigungskosten inkl. Druckzuschlag) beschränkt.

Die sorgsam begründete und zutreffende Entscheidung des OLG Celle entspricht der h. M.

In der Leistungskette führen Abnahmehandlungen im „Oberverhältnis“ (AG‐HU) grundsätzlich nicht zu einer Abnahmewirkung im „Unterverhältnis“ (HU‐NU). Die Vertragsverhältnisse sind prinzipiell getrennt zu betrachten (Relativität der Schuldverhältnisse). Durch § 641 Abs. 2 BGB wird das Dogma der Abnahme(‐fähigkeit) als Fälligkeitsvoraussetzung der Schlussvergütung zugunsten des Nachunternehmers aufgebrochen. Gesetzgeberisches Anliegen war mit dem zum 01.01.2009 durch das Forderungssicherungsgesetz nochmals reformierten und u. a. um die Tatbestände der Nr. 2 und 3 erweiterten § 641 Abs. 2 BGB die Verbesserung der Zahlungssituation des Nachunternehmers. Dennoch hat § 641 Abs. 2 BGB in der Praxis kaum Bedeutung, da der NU nur in seltenen Fällen die Voraussetzungen der Nr. 1 oder 2 darlegen kann. Nr. 3 gibt keinen klagbaren Auskunftsanspruch, sondern ist als Obliegenheit ausgestaltet und hilft bei negativen, unklaren oder auch (vermutet) unzutreffenden Auskünften zunächst nicht weiter. Damit wird der Rechtsstreit auf Fragen des Oberverhältnisses verlagert, was (von unstreitigen Fällen abgesehen) eher zu einer Entschleunigung statt zu einer Beschleunigung von Zahlungen führt, da Fragen des Unterverhältnisses (z. B. Leistungsverweigerungsrechte des HU aufgrund von Mängeln) ohnehin regelmäßig mit zu klären sind. Zusätzliche Probleme können sich durch die erforderliche Leistungsidentität der geschuldeten Leistungen oder der Zuordnung von Teilzahlungen im Oberverhältnis (Nr.1) bei mehreren Nachunternehmern ergeben, wie sie für den Generalunternehmervertrag typisch sind. Kurzum: Dem NU ist also auch weiterhin unbedingt anzuraten, seine Leistungen abnahmereif fertigzustellen und nach § 640 Abs. 1 S. 3 BGB vorzugehen (Fristsetzung zur Abnahme). Auch diese Vorschrift findet neben § 12 VOB/B auch im VOB‐Vertrag Anwendung und hilft dem NU oftmals mehr.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau‐ und Architektenrecht Dr. Lars Klein

Vertragsverletzungsverfahren wegen Europarechtsverstoß der HOAI

Die EU‐Kommission hat am 18. Juni 2015 ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland eingeleitet (http://europa.eu/rapid/press‐release_IP‐15‐5199_de.htm). Hintergrund ist, dass die HOAI für Architekten und Ingenieure mit Sitz in Deutschland für Tätigkeiten aus Deutschland zwingende Mindest‐ und Höchstsätze des Honorars regelt. Dies soll nach der Vorstellung des deutschen Gesetzgebers die Bauqualität sichern. Seit der HOAI‐Reform 2009 glaubte sich Deutschland wegen der damals aus europarechtlichen Bedenken eingeführten Begrenzung der HOAI auf Planer mit Sitz im Inland aber vor einer Vertragsverletzung sicher.

Europarechtlich problematisch ist jedoch weiterhin, dass ausländische Planer gezwungen werden, mit ihrer deutschen Niederlassung die HOAI einzuhalten, die nicht nur schwer verständlich ist, sondern insbesondere preiswertere Angebote ausschließt. Zum anderen fallen ausländische Planer bei einer Tätigkeit vom Ausland für den deutschen Markt nicht unter den Mindestsatzschutz der HOAI. Eine Verletzung der aktiven Dienstleistungsfreiheit der Planer wie aber auch der passiven Dienstleistungsfreiheit der Auftraggeber liegt damit nahe.

Deutschland hatte zwei Monate Zeit Stellung zu nehmen und die Vertragsverletzung einzustellen. Kammern und Verbände haben dazu umfangreiche Stellungnahmen beim zuständigen Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eingereicht. Nun folgt aller Voraussicht nach ein Verfahren vor dem Gerichtshof. Setzt die EU‐Kommission sich durch, womit trotz der nationalen Stellungnahmen wohl zu rechnen ist, sind freie Honorarvereinbarungen mit Architekten und Ingenieuren möglich. Deutschland dürfte es sehr schwer fallen, die HOAI noch so zu reformieren, dass ein europarechtskonformer Regelungsbereich bestehen bleibt. Im Fall einer Honorarnachforderung ist schon jetzt Bauherren zu raten, die Europarechtswidrigkeit der HOAI einzuwenden.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau‐ und Architektenrecht Bartholomäus Aengenvoort

Deutschland greift EU‐Baunormen an

Nachdem der Europäische Gerichtshof im vergangenen Herbst klargestellt hatte, dass die deutschen Bauregellisten mit zusätzlichen Anforderungen für CE‐gekennzeichnete Bauprodukte EU‐rechtswidrig sind (EuGH, Urteil vom 16.10.2014, Rs. C‐100/13 – Kommission ./. Deutschland), drängt Deutschland nunmehr auf die Überprüfung europäischer Bauproduktnormen. Die deutschen Behörden machen ihre Bedenken gegen die Sicherheit europäischer Normen also nun offiziell auf EU‐Ebene geltend.

Zu diesem Zweck hat die Bundesrepublik „Formale Einwände“ nach Art. 18 der Bauproduktenverordnung (VO (EU) Nr. 305/2011 – BauPVO) vorbereitet und zum Teil bereits erhoben. Bisher handelt es sich hierbei unter anderem um folgende Europäische Normen (EN):

  • EN 12620: Gesteinskörnungen für Beton;
  • EN 12285‐2: Tanks aus Stahl für wassergefährdende Flüssigkeiten;
  • EN 13341: Tanks aus Thermoplasten für Heizöl, Kerosin, Dieselkraftstoff;
  • EN 13162: Dämmstoffe aus Mineralwolle (Produktgegenstand Rs. C‐100/13);
  • EN 14342: Bodenbeläge im Innenbereich (Holzfußböden, Parkett);
  • EN 14904: Sportböden, Mehrzwecksporthallenböden.

In der Bauregelliste B haben die deutschen Behörden bekanntlich für deutlich mehr CE‐gekennzeichnete Bauprodukte allgemeine bauaufsichtliche Zulassungen gefordert. Diese Anforderungen werden derzeit in einem umfassenden Aktionsplan überprüft. Es ist durchaus möglich, dass Deutschland weitere EN beanstanden wird.

Mit den deutschen Einwänden befasst wird zunächst der „Ständige Ausschuss für das Bauwesen“. Sodann wird der Einwand an den „Ständigen Ausschuss nach Art. 5 der Richtlinie 98/34/EG“ übermittelt, der für Normen zuständig ist und die europäischen Normungsgremien konsultiert. Beide Ausschüsse geben eine Stellungnahme ab, die für die Europäische Kommission eine beratende Funktion hat. Die Entscheidung, ob die harmonisierte Norm im Amtsblatt der EU veröffentlicht bleibt, unter Vorbehalt gestellt oder zurückgezogen wird, liegt bei der Kommission. Das Verfahren kann also dazu führen, dass bestimmte Bauprodukte zukünftig nicht mehr mit der CE‐Kennzeichnung versehen werden dürfen.

Bis zu einer Entscheidung der EU‐Kommission bleiben die harmonisierten Bestimmungen verbindlich. Die Bundesrepublik Deutschland darf allein auf der Grundlage des formalen Einwands keine beschränkenden Maßnahmen erlassen oder (z. B. in Form der Bauregelliste B Teil 1) aufrechterhalten. Aufforderungen gemäß Art. 58 BauPVO an Hersteller von Bauprodukten, Gefahrenabwehrmaßnahmen wegen der Sicherheitsbedenken zu treffen, haben die deutschen Behörden bislang nicht ausgesprochen. Wegen der Herstellerverantwortung sollten die aktuellen Verfahren durch die Hersteller gleichwohl aufmerksam beobachtet und begleitet werden.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Dr. Michael Winkelmüller, Rechtsanwalt Florian van Schewick