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Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid 19 Pandemie – Mehr Schutz für Mieter von Gewerberäumen?

Das mit Wirkung zum 1. April 2020 verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid 19 Pandemie im Zivil , Insolvenz und Strafverfahrensrecht beinhaltet auch Bestimmungen, die dem Schutz der Mieter sowohl von Wohnungen als auch von Gewerberäumen dienen. Aus diesem Anlass haben zuletzt verschiedene Handelsunternehmen angekündigt, vorerst keine Mietzahlungen für die von ihnen betriebenen Standorte mehr leisten zu wollen. Neben der Diskussion über die Zulässigkeit eines solchen Vorgehens stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten Vermieter und Mieter von Gewerberäumen angesichts von ausbleibenden Mietzahlungen bzw. Zahlungsschwierigkeiten derzeit haben.

Kündigungsrecht für Vermieter vorübergehend eingeschränkt

Der neu eingeführte Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB beschränkt Vermieter und Verpächter in ihrem Recht, Mietverhältnisse wegen Nichtzahlung der fälligen Miete im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 zu kündigen, sofern die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der Covid‑19‑Pandemie beruht. Dies gilt nach der Gesetzesbegründung (S. 36 der Vorabfassung der Bundestagsdrucksache 19/18110) auch für Mieter von Gewerberäumen.

Im Streitfall muss der Mieter nur glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete auf den Folgen der Pandemie beruht. Das heißt, dass es dem Gericht nur überwiegend wahrscheinlich erscheinen muss, dass die ausbleibende Zahlung auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Nach dem regulären Beweismaß bedarf es zum Nachweis einer Tatsache hingegen der vollen richterlichen Überzeugung. Wie eng oder weit zudem der Begriff des Beruhens zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher geregelt und wird durch die Gerichte geklärt werden müssen. Es dürften jedenfalls Liquiditätsengpässe umfasst sein, die auf schließungsbedingte Umsatzausfälle zurückgehen. Zumindest diese Umsatzausfälle und deren Ursache werden daher glaubhaft zu machen sein.

Der Zeitraum, in dem Mietrückstände anfallen, wegen derer die Kündigung ausgeschlossen sein soll, kann von der Bundesregierung gemäß Art. 240 § 4 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB über den 30. Juni auch noch bis zum 30. September 2020 verlängert werden, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleiben.

Davon abzugrenzen ist die Geltungsdauer der Kündigungsbeschränkung, die gemäß Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB am 30. Juni 2022 endet. Folglich haben säumige Mieter mehr als zwei Jahre Zeit, um pandemiebedingte Mietrückstände auszugleichen, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen (so auch ausdrücklich die Gesetzesbegründung, S. 37 der Vorabfassung der Bundestagsdrucksache 19/18110). Ab dem 1. Juli 2022 ist eine Kündigung wegen der coronabedingten Rückstände zwischen April und Juni 2020 dann wieder möglich. Eine Abweichung hiervon oder von der Kündigungsbeschränkung im Allgemeinen durch eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist gemäß Art. 240 § 2 Abs. 2 EGBGB nicht möglich.

Mieter weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet

Trotz vorübergehend ausgesetzten Kündigungsrechts des Vermieters bleibt der Mieter jedoch weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet – eine Stundung oder gar Suspendierung der Zahlungspflicht sieht die Vorschrift gerade nicht vor. Bei Nichtzahlung der fälligen Miete können daher auch Verzugszinsen anfallen (gesetzliche Zinsen: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für Verbraucher und 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für Unternehmer, vgl. § 288 Abs. 1, 2 BGB). Folglich müssen Mieter auch damit rechnen, auf Zahlung ausstehender Mieten für den Zeitraum von April bis Juni 2020 verklagt zu werden.

Eine Anpassung oder Aufhebung der vertraglichen Zahlungspflicht kommt allenfalls nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB in Frage, wenn ein Festhalten am Vertrag für den Mieter wegen der Änderung vertragswesentlicher Umstände unzumutbar ist. Hier ist jeder Einzelfall gesondert zu beurteilen, wobei wirtschaftliche Schwierigkeiten in aller Regel zu Lasten der davon betroffenen Partei gehen. Insofern gilt auch für in pandemiebedingte Zahlungsschwierigkeiten geratene Mieter der Grundsatz, dass Verträge zu erfüllen sind (pacta sunt servanda).

Recht zur Mietminderung wegen Nichtnutzbarkeit von Gewerberäumen?

Derzeit wird vereinzelt diskutiert, ob gewerbliche Mieter, die auf Grund öffentlich‑​rechtlicher Pandemie‑​Verordnungen die Räume nicht oder nur eingeschränkt nutzen dürfen, die Miete wegen eines Mangels gemäß § 536 BGB mindern können. Von einem Mangel ist nach der Rechtsprechung nämlich auch dann auszugehen, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes auf Grund äußerer Einwirkungen beeinträchtigt wird. Dies kann durch öffentlich‑​rechtliche Beschränkungen geschehen, sofern diese das Mietobjekt unmittelbar betreffen und nicht in der Person oder dem Betrieb des Mieters begründet sind (BGH, Urt. v. 13.07.2011, Az. XII ZR 189/09). Zwar heben die Schließungsgebote die Gebrauchstauglichkeit der betroffenen Gewerbeobjekte vorübergehend und mitunter vollständig auf. Darüber hinaus können sich die Mieter auch nicht durch einen Ortswechsel behelfen. Jedoch knüpfen die aktuellen Untersagungen nicht an das Mietobjekt an sich, sondern an die Art des ausgeübten Gewerbes an (Apotheken und Supermärkte dürfen z. B. öffnen), weshalb ein Mangel unter diesem Gesichtspunkt ausscheidet.

Auch das Bundesjustizministerium geht offenbar nicht von einer Möglichkeit zur Minderung der Miete für Gewerbemieter aus, falls diese von öffentlich‑​rechtlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie betroffen sind. Insofern weist das Ministerium ausdrücklich darauf hin, dass Mieten trotz des Kündigungsausschlusses vollständig gezahlt werden müssten. Etwas anderes gilt u. U. dann, wenn Vermieter ohne eine an sie gerichtete behördliche Anordnung bzw. sie betreffende Vorschriften eine eigenverantwortliche Beschränkung der Gebrauchsüberlassung vorgenommen haben. Es bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung derartige Fälle in Zukunft beurteilen wird.

Was jetzt zu tun ist

Bei pandemiebedingten Liquiditätsengpässen können Mieter die für den Zeitraum von April bis (vorerst) Juni 2020 fälligen Mieten bis spätestens Ende Juni 2022 zurückhalten, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen.

Vermieter haben aber nach wie vor Anspruch auf Zahlung der Mieten und können diese mitsamt des dadurch entstehenden Verzugsschadens grundsätzlich auch einklagen. Die Minderung von Gewerbemieten wegen eines Mangels auf Grund öffentlich‑​rechtlicher Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung ist voraussichtlich ohne Aussicht auf Erfolg.

Im Streitfall lohnt sich gerade bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen für beide Parteien die Herbeiführung einer einvernehmlichen Lösung (z. B. eine Stundung oder temporäre Herabsetzung der Miete). Oft hat auch der Vermieter ein Interesse daran, den Vertrag nicht vorschnell zu beenden und einen aufwändigen Mieterwechsel durchzuführen.

Sabine Wildfeuer

Sabine Wildfeuer
Partner

Rechtsanwältin
(wildfeuer@redeker.de)

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