Newsletter Bau‑ und Immobilienrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Generalanwalt am EuGH hat seine für den 30. Januar angekündigten Schlussanträge im HOAI‑​Vertragsverletzungsverfahren auf den 28. Februar verschoben – das Schicksal der HOAI bleibt also spannend.

Die seit dem 01.01.2019 geltende neue Landesbauordnung NRW soll ein „Klima für Neubau“ in NRW sowie Raum für barrierefreies Wohnen schaffen, den Bürokratiedschungel lichten und unnötige Baukostensteigerungen kappen. Das Bauen soll schneller, kostengünstiger und auch digitaler werden. Mit diesem Newsletter informieren wir Sie über die wesentlichen Änderungen der neuen BauO NRW 2018.

In vielen Verträgen finden sich sogenannte doppelte Schriftformklauseln. Deren Wirksamkeit ist immer wieder Streitgegenstand. Das OLG Brandburg hat sich jüngst mit der Frage befasst. Wir stellen die Entscheidung vor.

Immer wieder stellt sich die Frage, ob fehlende CE‑​Kennzeichnungen für sich genommen einen Mangel begründen. Wir stellen dazu eine Entscheidung des OLG Oldenburg vor.

Zum 65. Geburtstags unseres Kollegen Prof. Dr. Burkhard Messerschmidt ist eine Festschrift renommierter Autoren erschienen, auf die wir hinweisen möchten:

Kapellmann, Klaus, Günther Jansen, Dieter Merkens und Thomas Thierau (Hrsg.). Baurecht und Architektenrecht: Festschrift für Burkhard Messerschmidt zum 65. Geburtstag. München, Beck 2018.

Ihr Team Baurecht

Neue Bauordnung Nordrhein‑​Westfalen

Nachdem am 12.07.2018 der Landtag von Nordrhein‑​Westfalen das Gesetz zur Modernisierung des Bauordnungsrechts in Nordrhein‑​Westfalen beschlossen hatte, ist die neue Bauordnung für das Land NRW (Landesbauordnung 2018 – BauO NRW 2018) am 01.01.2019 in Kraft getreten.

Es handelt sich um eine grundlegende Novelle, mit der die Landesbauordnung stärker an die Musterbauordnung (MBO) angeglichen wird, die den Landesgesetzgebern als Richtschnur dient und auf diese Weise zur Vereinheitlichung der Landesbauordnungen beitragen soll. Die MBO als Grundlage der BauO NRW 2018 wird von der Bauministerkonferenz (BMK), in der alle Bundesländer vertreten sind, ständig aktualisiert. Die MBO ist kein Gesetz und für die Landesgesetzgeber nicht verbindlich; ihre aktuelle Fassung datiert vom 08.11.2002, zuletzt geändert durch Beschluss der BMK vom 13.05.2016.

Formelles Bauordnungsrecht

Unter den Begriff des formellen Bauordnungsrechts werden die Vorschriften über die Zuständigkeit der Bauordnungsbehörden, das einzuhaltende Verwaltungsverfahren und etwaige Formanforderungen an die jeweilige Verwaltungsentscheidung gefasst.

Die wesentlichen Neuerungen fokussieren sich auf die am Bau Beteiligten, das Freistellungsverfahren, die Behandlung des Bauantrages sowie die sog. referentielle Baugenehmigung; hierzu konkret Folgendes:

  • Die Grundpflichten der am Bau Beteiligten (= Bauherrschaft, Entwurfsverfassende, Unternehmen und Bauleitende) gelten zwar nach wie vor noch für die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von baulichen Anlagen, nicht mehr jedoch für deren „Instandhaltung“.
    Der Bauherr ist nur noch dann zur Bestellung geeigneter Entwurfsverfasser, Unternehmer und Bauleiter verpflichtet, soweit er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen geeignet ist. Er hat die Nachweise und Unterlagen zu den verwendeten Bauprodukten und den angewandten Bauarten sowie die Leistungserklärungen zu den Bauprodukten mit CE‑​Kennzeichnung bereit zu halten.
    Der Bauherr hat zukünftig den Namen des Bauleiters und den Wechsel des Bauherrn der Bauaufsicht schriftlich mitzuteilen. Treten bei einem Bauvorhaben mehrere Personen als Bauherren auf, kann die Bauaufsicht verlangen, dass ihr gegenüber ein Vertreter bestellt wird, der die öffentlich‑​rechtlichen Verpflichtungen zu erfüllen hat.

Schließlich ist der Baubeginn zukünftig vom Bauherrn anzuzeigen, die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung vom Bauleiter und – falls ein Bauleiter nicht bestellt ist – vom Bauherrn.

  • Das Genehmigungsfreistellungsverfahren wurde beibehalten und damit anders als 2016 vorgesehen weder abgeschafft noch (wie zunächst im Gesetzentwurf vorgesehen) von einer Zulassung durch gemeindliches Satzungsrecht abhängig gemacht.
    Der Anwendungsbereich des Freistellungsverfahrens wurde nach Gebäudeklassen, Nutzungsarten, Größe der Nutzungseinheiten sowie Nähe zu Betriebsbereichen von Störfallbetrieben neu festgelegt.
  • Bauanträge können alternativ zur Schriftform auch im elektronischen Verfahren gestellt werden, soweit die Bauaufsicht hierfür einen Zugang eröffnet und durch Bekanntmachung über die Homepage darauf hingewiesen hat.
    Neu ist im Rahmen der Vollständigkeitsprüfung, dass die Untere Bauaufsichtsbehörde unter Nennung der Gründe den Bauherrn zur Behebung erheblicher Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auffordert und der Bauantrag als zurückgenommen gilt, wenn die Mängel nicht innerhalb der Frist behoben werden.
    Die Einführung dieser Nachlieferungs‑ bzw. Nachbesserungsfrist mit Rücknahmefiktion für den Bauherrn wurde im Gesetzgebungsverfahren begrüßt, um „etwas mehr Zug und Disziplin“ in das Baugenehmigungsverfahren zu bringen.
  • Nicht mehr genehmigungsbedürftig ist die Beseitigung, also der Abbruch von baulichen Anlagen im Sinne von § 62 Abs. 1 BauO NRW 2018 (= genehmigungsfreie Bauvorhaben), von freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 sowie von sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m (§ 62 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW 2018). Der Abbruch derartiger baulicher Anlagen ist nur noch anzeigepflichtig.
  • Erstmalig eingeführt wurde die „referentielle Baugenehmigung“, die auf solche Bauvorhaben (Bezugsgebäude) Anwendung findet, die im Rahmen eines seriellen Bauvorhabens anhand des Referenzgebäudes, für das eine Genehmigung vorliegt, errichtet werden.

Materielles Bauordnungsrecht

Das materielle Baurecht umfasst die Regelungen über die inhaltliche Ausgestaltung des Baurechts.
Ausgehend von einer weitreichenden Angleichung an die Regelungen der MBO beziehen sich die wesentlichen Neuerungen auf die Einführung neuer Gebäudeklassen, den Vollgeschossbegriff, das Abstandsflächenrecht, die Stellplatzpflicht, die Regelungen zur Barrierefreiheit, das Bauen mit Holz, die Baugenehmigung sowie den Bauvorbescheid.

  • Die bisherige Gliederung in Gebäude geringer Höhe, mittlerer Höhe und Hochhäuser wurde durch eine Gliederung in fünf Gebäudeklassen ersetzt, differenziert nach Höhe, Zahl der Nutzungseinheiten und deren Brutto‑​Grundfläche; für diese fünf Gebäudeklassen regelt die BauO NRW 2018, insbesondere in den neuen Vorschriften zum Brandschutz, unterschiedliche bautechnische Anforderungen.
    Die Feuerwiderstandsfähigkeit von Bauteilen wird statt mit den bislang verwendeten Termini F 30, F 60, F 90 zukünftig mit „feuerbeständig“ (entspricht F 90), „hochfeuerhemmend“ (entspricht F 60) und „feuerhemmend“ (entspricht F 30) definiert.
  • Vollgeschosse sind nunmehr oberirdische Geschosse, die eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die v. g. Höhe über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat.

Problematisch ist, ob damit das freie Stapeln von Nicht‑​Vollgeschossen, einem „Turmbau zu Babel“ gleich ermöglicht worden ist.

  • Die gravierendsten Änderungen im Recht der Abstandsflächen sind die Reduzierung der generellen Abstandsfläche von 0,8 H auf 0,4 H sowie der Wegfall des Schmalseitenprivilegs. Dies soll Potentiale der innerstädtischen Nachverdichtung freisetzen und damit dem Grundsatz „Innen‑ vor Außenverdichtung“ Rechnung tragen.
    Zudem wird nunmehr ermöglicht, ein bestandsgeschütztes Gebäude ohne Einhaltung der Abstandsflächen als Ersatzneubau an gleicher Stelle und in gleicher Größe zu errichten.
  • Der Gesetzgeber hat in der neuen BauO NRW 2018 nicht an dem noch 2016 vorgesehenen Wegfall der gesetzlichen Stellplatzpflicht und die Ersetzung durch ein kommunales Satzungsrechts festgehalten, d. h. es bleibt bei der gleichwohl neu geregelten gesetzlichen Stellplatzpflicht bei gleichzeitiger Option für eine abweichende gemeindliche Regelung durch Satzung.
  • Im Rahmen der Gewährleistung sozialer Mindeststandards hat die Barrierefreiheit insbesondere von Wohngebäuden und öffentlich zugänglichen Bauten eine Neufassung erfahren.
  • Das „Bauen mit Holz“ wird nunmehr auch für die Gebäudeklassen 4 und 5 unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht.
  • Die Baugenehmigung ist zukünftig insoweit zu begründen, als Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und der Nachbar dem Bauvorhaben nicht zugestimmt hat.
  • Eine Baugenehmigung bleibt nach wie vor drei Jahre gültig, wobei eine rückwirkende Verlängerung der Geltungsdauer nur noch möglich ist, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Bauaufsicht eingegangen ist.
  • Die Geltungsdauer eines Bauvorbescheides wurde von zwei auf drei Jahre verlängert, wobei auch hier ein Verlängerungsantrag innerhalb der Geltungsdauer bei der Bauaufsicht eingegangen sein muss.
  • Schließlich ist die Bauüberwachung nur noch als „Kann“‑Vorschrift normiert und auf den Umfang der im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Bauvorlagen beschränkt.

Fazit zum neuen Landesbaurecht

Es „bleibt alles anders“ insofern, als mit dem neuen Bauordnungsrecht auch dem – aus dem öffentlichen Bauplanungsrecht bereits bekannten – Grundsatz der „Innen‑ vor Außenverdichtung“ (spiegelbildlich) Rechnung getragen wird. Zahlreiche neue Regelungen sollen die Nachverdichtung sowie die Aufstockung und den Ausbau von Wohngebäuden erleichtern.

Bereits in den letzten Wochen vor und den ersten Wochen nach Inkrafttreten der neuen BauO NRW 2018 haben sich viele Fragen „aus der Praxis und für die Praxis“ ergeben, denen sich mittel‑ und langfristig die Rechtsprechung annehmen wird.
Kurzfristig sind bereits auf der Grundlage der Dienstbesprechungen mit den Bauaufsichtsbehörden im Oktober/​November 2018 Handlungsempfehlungen zur Umsetzung der neuen Bauordnung erarbeitet worden, die über die Homepage der obersten Bauaufsichtsbehörde (Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein‑​Westfalen [MHKBG NRW]) im Januar 2019 verfügbar gemacht worden sind; die Druckfassung kann unter www.mhkbg.nrw.de/​publikationen unter der Veröffentlichungsnummer VNr B‑252 heruntergeladen werden.

Stefan Tysper

Stefan Tysper
Senior Counsel

Rechtsanwalt
(tysper@redeker.de)

Die doppelte Schriftformklausel ist letztlich nutzlos

‑‑ OLG Brandenburg (Urteil vom 26.07.2018 – 12 U 11/17 = IBR 2019, 2235)

In den sonstigen Vereinbarungen in Bauverträgen findet sich neben der salvatorischen Klausel und der Gerichtsstandsvereinbarung oft die sogenannte doppelte Schriftformklausel:

„Nebenabreden zu diesem Vertrag sind nicht getroffen. Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Das gilt auch für den Verzicht auf dieses Formerfordernis.“

Damit soll vermieden werden, dass im Zuge der Bauausführung über Besprechungen vor Ort, Baustellenprotokolle etc. Vertragsänderungen herbeigeführt werden. In dem zugrundeliegenden Fall machte der AN eine Zusatzvergütung mit der Behauptung geltend, diese sei im Rahmen einer Baubesprechung mündlich vereinbart worden. Der AG berief sich auf die doppelte Schriftformklausel.

Entscheidung:

Die Berufung auf die doppelte Schriftformklausel half dem AG nicht. Zwar stehe der behaupteten mündlichen Vereinbarung zunächst einmal die doppelte Schriftformklausel aus dem Bauvertrag entgegen. Da diese aber von dem AG formularmäßig vorgegeben wurde, es sich also um allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, stellte sich bereits die Frage, ob diese Klausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist, weil sie entgegen § 305 b BGB (Vorrang der Individualabrede) den unzutreffenden Eindruck erweckt, Änderungsvereinbarungen seien nur schriftlich möglich. Das Gericht hat das letztlich offengelassen, da § 305 b BGB auch bei einer doppelten Schriftformklausel unmittelbar gilt, damit individuelle, von dem Vertrag abweichende Regelungen nicht zwingend der Schriftform bedürfen.

Praxishinweis:

Im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen sind doppelte Schriftformklauseln nutzlos. In diesen Fällen können Vertragsänderungen in jeder Form, also auch z. B. mündlich bei Baubesprechungen getroffen werden und haben dann gem. § 305 b BGB Vorrang vor der Schriftformklausel. Die Vertragsparteien sind daher gut beraten, sämtliche, auch formlose Änderungsvereinbarungen zu dokumentieren.

Dieter Merkens

Dieter Merkens
Partner

Rechtsanwalt
(merkens@redeker.de)

Fehlende CE‑​Kennzeichnung als Mangel?

‑‑ Oberlandesgerichts Oldenburg (Urteil vom 04.09.2018 – Aktenzeichen: 2 U 58/18 ‑NJW‑​Spezial 2018, 750; IBR 2018, 622)

Entscheidung:

Das Landgericht hatte dem Kläger auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens mit ergänzender Anhörung Schadensersatz in Form fiktiver Mängelbeseitigungskosten zugesprochen. Neben verschiedenen weiteren Mängeln habe den eingebauten Fenstern und Rollläden die erforderliche CE‑​Kennzeichnung gefehlt.
Das OLG rügte neben weiteren Punkten, das Landgericht habe bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen, dass das bloße Fehlen der CE‑​Kennzeichnung keinen Mangel begründe. Die CE‑​Kennzeichnung auf der Grundlage der (Bauprodukten‑)Verordnung (EU) Nr. 305/2011 bestätige lediglich die in der Leistungserklärung angegebene Produktleistung. Diese Leistungsangaben müssten dann mit den nationalen Vorgaben erst abgeglichen werden. Die Bauproduktenverordnung regele das Inverkehrbringen, lasse aber nach der EuGH‑​Rechtsprechung Raum für private Vereinbarungen über die Beschaffenheit und deren gerichtliche Kontrolle. Eine Aussage über die Einhaltung deutscher allgemein anerkannter Regeln der Technik oder die Verwendbarkeit sei mit der CE‑​Kennzeichnung nicht verbunden.

Praxishinweis:

Kritisch ist die Aussage zur CE‑​Kennzeichnung von Bauprodukten zu bewerten. Im Ansatz richtig ist, dass die CE‑​Kennzeichnung nur die angegebene Leistung des Bauprodukts bestätigt. Diese Leistung ist mit den bauordnungsrechtlichen Anforderungen abzugleichen. Auch sind privatrechtliche Vereinbarungen über die Beschaffenheit zusätzlich zur CE‑​Kennzeichnung möglich.

Leider übersieht das Gericht aber, dass die CE‑​Kennzeichnung bauordnungsrechtlich schon unabhängig von der Leistung Voraussetzung für die Verwendung ist (vgl. § 16c Abs. 1 der Musterbauordnung). Ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörden ist bereits aufgrund der fehlenden Kennzeichnung gesetzlich ausdrücklich vorgesehen.

Es ist folglich bis auf die Fälle einer ausdrücklich abweichenden Vereinbarung – entgegen der Auffassung des OLG Oldenburg – eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zur Übereinstimmung mit dem (deutschen) Bauordnungsrecht einschließlich der CE‑​Kennzeichnung anzunehmen.

Der BGH (Urteil vom 25.09.1980 – VII ZR 218/79 – NJW 1981, 112) hat entschieden, dass die Verletzung des Bauordnungsrechts unmittelbar das vertragliche Leistungsziel berührt; der Bauherr muss sich nämlich aufgrund öffentlichen Baurechts bis zum Beweis des Gegenteils, also der Führung des Nachweises, so behandeln lassen, als sei die Leistung mangelhaft. Vom Leistungsziel des Vertrages her macht es keinen Unterschied, ob die Leistung technisch mangelhaft ist oder wegen des fehlenden Nachweises oder einer fehlenden CE‑​Kennzeichnung der Bauherr sich so behandeln lassen muss, als sei sie ungeeignet. In beiden Fällen kann sie das Werk nicht uneingeschränkt benutzen (so auch für den Fall der früheren Ü‑Kennzeichnung OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.03.2011 – 21 U 6/07 – BeckRS 2011, 19496).

Florian van Schewick

Florian van Schewick
Senior Associate

Rechtsanwalt
(vanschewick@redeker.de)

Aktuelle Publikationen

Kapellmann, Klaus, Günther Jansen, Dieter Merkens und Thomas Thierau (Hrsg.). Baurecht und Architektenrecht: Festschrift für Burkhard Messerschmidt zum 65. Geburtstag. München, Beck 2018.

Tysper, Stefan. Das neue Landesbaurecht – „Bleibt alles anders“. In: jurisPR ÖffBauR 2019, Heft 1, Anm. 1

Reidt, Olaf. Editorial: Die Stadt von morgen, das Städtebaurecht von morgen – und von übermorgen? In: BauR 2019, S. I f.

Reidt, Olaf. Bauplanungsrechtliche Anforderungen an die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge. In: BauR 2019, S.33 ff.

Merkens, Dieter und Volker Bache. „Ohne Rechnung“ Abrede mit Bauunternehmer: Mängelhaftung des Architekten? Anmerkung zu LG Bonn, Urteil vom 08.03.2018 – 18 O 250/13. In: JurisPR PrivBauR 2019, Heft 1, Anm. 1

Merkens, Dieter. Die Verzinsung von Vergütungsansprüchen im VOB/​B‑​Vertrag. In: NZBau 2012, 726

Beermann, Raphael. Bauträgerverträge in England und Deutschland. (Schriftenreihe Studien zum Immobilienrecht; 15). Hamburg, Kovač 2018.

Messerschmidt, Burkhard und Wolfgang Voit. Privates Baurecht: Kommentar zu §§ 631 ff. BGB, Kurzkommentierung zur VOB/​B, zur HOAI und zum Bauforderungssicherungsgesetz. 3. Aufl. München, Beck 2018.